BGH: Grundstücksräumung nach Aufhebung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren

Der BGH, 14.03.2025, V ZR 153/23, hat die Sache „Rangsdorf“ entschieden und an das OLG Brandenburg zurückverwiesen.

Das LG Potsdam hatte nach Jahren einen Zuschlagsbeschluss aufgehoben, da der Schuldner nicht ordnungsgemäß an dem Versteigerungsverfahren beteiligt wurde. Die Ersteherin hatte auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet.

Mit der Klage will der Kläger (Schuldner des Zwangsversteigerungsverfahrens) gegen die Beklagten (Ersteherin im Zwangsversteigerungsverfahren und deren Ehemann) Ansprüche auf Grundbuchberichtigung, auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks, Beseitigung des Hauses, Zahlung von Nutzungsersatz und Löschung der Grundschuld durchsetzen. Das OLG Brandenburg hatte der Klage überwiegend stattgegeben.

Der BGH stimmte dem OLG nur insoweit zu, dass in diesem dem Versteigerungsverfahren nachgelagerten zivilrechtlichen Verfahren von einem rechtskräftigen rückwirkenden Eigentumsverlust der Ersteherin auszugehen ist und der Kläger ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs (§ 894 BGB) sowie auf Räumung (§ 1004 Abs. 1 BGB) und Herausgabe des Grundstücks (§ 985 BGB) zusteht.

Im übrigen wurde der Revision der Beklagten stattgegeben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Insbesondere steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der behaupteten Verwendungen für den Hausbau zu. Hierzu hat der BGH seine aus den 1960er-Jahren stammende Rechtsprechung zum Verwendungsbegriff im Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) geändert. Das Zurückbehaltungsrecht bewirkt, dass die Grundbuchberichtigung sowie die Räumung und Herausgabe des Grundstücks nur Zug um Zug gegen Zahlung von Verwendungsersatz erfolgen müssen. Zur Höhe des Verwendungsersatzes wird das Berufsgericht die notwendigen Feststellungen treffen müssen. Anders als vom OLG entschieden, stehen dem Kläger auch keine Ansprüche auf Abriss des Hauses und auf Löschung der Grundschuld zu.

BGH-Pressemitteilung Nr. 52/2025

Mündliche Urteilsbegründung (Youtube-Kanal von phoenix)

(Nachtrag: siehe den Hinweis auf den Volltext)