Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorrecht der Zuordnung ihrer Forderungen zu der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG in voller Höhe in Anspruch genommen, steht ihr nach der Ablösung der Forderungen dieses Vorrecht in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals zu.
BGH, Beschluss vom 4. Februar 2010 – V ZB 129/09
Im entschiedenen Fall betrieb -als einzige betreibende Gläubigerin- die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse § 10 I Nr. 2 ZVG wegen bevorrechtigter Wohngelder. Kurz vor dem Versteigerungstermin löste eine im Grundbuch in Abteilung III eingetragene Bank die bevorrechtigten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Zahlung an die Gerichtskasse ab. Das Verfahren wurde nach § 75 ZVG eingestellt und der Ablösebetrag an die Gemeinschaft ausgezahlt. Wegen weiterer Wohngeldrückstände beantragte die Gemeinschaft den erneuten Beitritt in der Rangklasse 2. Dies lehnte das Versteigerungsgericht ab. Die dagegen eingelegte Beschwerde blieb auch vor dem BGH erfolglos.
Der BGH stellt fest, dass die Bank in Abteilung III gemäß § 268 I, 1 BGB wegen des drohenden Verlustes ihrer im Falle des Zuschlages erlöschenden Grundpfandrechte zur Ablösung berechtigt war. Nach §§ 401, 412 BGB geht das Vorrecht im vollen Umfang auf die Bank über. Das Vorrecht der Rangklasse 2 war damit ausgeschöpft.
Nach Ansicht des BGH kann das Vorrecht innerhalb eines Verfahrens nur einmal in Anspruch genommen werden. Anderenfalls müssten die nach-rangigen Grundpfandrechtsgläubiger einen höheren Betrag als 5% des festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts aufwenden, um die Gefahr des Verlustes ihres Rechts abzuwenden. Das wäre mit dem Sinn und Zweck der betragsmäßigen Begrenzung des Vorrechts für Hausgeldrückstände in § 10 I Nr. 2 ZVG unvereinbar. Das Vorrecht benachteilige die Grundpfandrechtsgläubiger, deshalb habe der Gesetzgeber dieses auf 5 % des Verkehrswertes begrenzt.
Löse ein Ablöseberechtigter die bevorrechtigten Forderungen ab, gelte nichts anderes. Sonst könne gerade in sehr lang dauernden Verfahren die Situation eintreten, dass die Gläubiger zur Sicherung ihrer Rechte trotz Überschreitung der 5 %-Grenze immer wieder ablösen müssten. Dies sei den Gläubigerin nicht zuzumuten und vom Gesetzgeber auch nicht gewollt.