Dem Ersteher steht gegenüber dem Mieter des Versteigerungsobjektes ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Das Sonderkündigungsrecht bedeutet einen zeitlichen Vorteil für den Ersteher, indem er zum ersten nach dem BGB möglichen Termin und nicht erst zum vertraglich vereinbarten Termin kündigen kann.
Im Verfahren, dass dem BGH-Urteil vom 16.9.2009, XII ZR 72/07 zugrunde liegt, hatte der Ersteher das Sonderkündigungsrecht ausgeübt. Der Mieter hatte allerdings im Rahmen eines Baukostenzuschusses werterhöhende Investitionen getätigt. Der Mietvertrag sah dementsprechend eine lange Laufzeit vor. Der Mieter verlangte nun im Rahmen einer Wiederklage die Feststellung, dass er gegen den Ersteher einen Bereicherungsanspruch wegen des getätigten Baukostenvorschusses und wegen der vom Ersteher bei Neuvermietung erzielten höheren Miete habe.
Der BGH gab dem Mieter im Grundsatz Recht. Durch den Baukostenzuschuss und die erhöhten Mieteinnahmen infolge Neuvermietung sei der Ertragswert des Grundstücks gesteigert worden. Durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages sei der Rechtsgrund für die Investitionen des Mieters entfallen und der Vermieter bereichert. Der Bereicherungsanspruch richte sich entgegen früherer Rechtsprechung nur gegen den Ersteher, weil nur dieser wegen Rückgabe der Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit und dadurch mögliche Neuvermietung zu einem höheren Mietzins bereichert sei. Weil eine Bereicherung nur eintrete, wenn ein höherer Mietzins tatsächlich erzielt werde, führe der Bereicherungsanspruch auch nicht zu einer Abschreckung von Bietinteressenten.